Giá xây nhà phần thô là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến chất lượng và tuổi thọ của công trình. Tuy nhiên, đây lại là phần mà nhiều người thường bỏ qua hoặc chưa thật sự hiểu rõ. Vì vậy, đội ngũ Cuộc Sống Việt tin rằng việc nắm rõ đơn giá xây dựng nhà phần thô Đà Lạt ngay từ đầu là bước đi thông minh để tránh phát sinh không cần thiết. Cùng khám phá chi tiết trong bài viết sau!
Xây dựng phần thô là gì? Vì sao giá xây nhà phần thô quan trọng?
Cùng tìm hiểu định nghĩa của xây dựng nhà ở phần thô và lý do tại sao chi phí nhà phần thô lại chiếm khoảng phân nửa trong tổng chi phí xây dựng.
Khái niệm thi công phần thô & phạm vi giá xây nhà phần thô
Xây dựng phần thô được ví như “bộ xương sống” của ngôi nhà, bởi vì nó chịu trách nhiệm tạo nên kết cấu vững chắc của công trình. Thi công phần thô bao gồm:
- Thi công móng và hệ thống kết cấu chịu lực (móng, cột, dầm, sàn bê tông cốt thép).
- Xây dựng hệ thống tường bao và vách ngăn.
- Thi công hệ thống điện nước âm tường (chờ sẵn đường dây, ống nước).
- Công tác tô trát cơ bản (chưa bao gồm sơn nước, lát gạch).
Giá xây dựng thô thường chiếm khoảng 50 – 60% tổng chi phí xây dựng. Một công trình phần thô tốt sẽ đảm bảo tuổi thọ công trình lâu dài, hạn chế chi phí sửa chữa phát sinh sau này.
Sự khác biệt giữa giá xây nhà phần thô và giá hoàn thiện
Bạn cần phân biệt rõ giá xây thô và chi phí hoàn thiện:
| Hạng mục | Giá xây nhà phần thô | Giá hoàn thiện |
| Công việc chính | Kết cấu chịu lực, xây dựng thô, tô trát | Ốp lát, sơn, lắp đặt thiết bị nội thất |
| Đặc điểm | Quyết định độ bền, an toàn, tuổi thọ | Quyết định thẩm mỹ, tiện nghi, giá trị sống |
Điều quan trọng là chủ đầu tư không nên tiết kiệm quá mức ở phần thô, bởi tiết kiệm sai cách có thể làm ảnh hưởng đến chất lượng và an toàn của công trình lâu dài.
Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô
Dưới đây là 3 yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến đơn giá xây thô.
Diện tích & kiểu công trình (nhà phố, biệt thự, nhà cấp 4…)
Vậy xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m2? Diện tích xây dựng và kiểu kiến trúc ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá xây thô:
- Nhà phố từ 1-3 tầng: Đơn giá xây nhà phần thô thường dao động từ 3.300.000 – 3.800.000 VNĐ/m².
- Biệt thự, nhà vườn: Do cấu trúc phức tạp hơn, vật liệu cao cấp hơn, giá dao động khoảng 3.800.000 – 4.500.000 VNĐ/m².
- Nhà cấp 4: Giá dao động từ 3.100.000 – 3.500.000 VNĐ/m².
Vị trí xây dựng & điều kiện địa chất
Khu vực xây dựng và điều kiện địa chất có thể làm tăng hoặc giảm báo giá xây dựng nhà phần thô đáng kể:
- Những vị trí có nền đất yếu, cần ép cọc bê tông hoặc cọc khoan nhồi sẽ tăng từ 10 – 20% chi phí móng.
- Công trình trong các hẻm nhỏ khó vận chuyển vật liệu có thể tăng từ 5 – 10% chi phí.
Chất lượng vật liệu & tiêu chuẩn kỹ thuật
Chất lượng vật tư quyết định trực tiếp đến giá xây nhà phần thô:
- Lựa chọn xi măng PC40, thép Việt Nhật hoặc Hòa Phát giúp tăng độ bền và an toàn cho công trình nhưng cũng kéo theo chi phí tăng khoảng 5 – 7%.
- Nếu chọn vật tư giá rẻ, chủ đầu tư có thể tiết kiệm được chi phí ban đầu, nhưng rủi ro sửa chữa, bảo trì sẽ cao hơn về lâu dài.
Mẹo nhỏ: Luôn chọn vật liệu đạt tiêu chuẩn, rõ nguồn gốc xuất xứ để tránh phát sinh chi phí về sau.
Đơn giá xây nhà phần thô gồm những gì?
Rất nhiều chủ nhà vẫn băn khoăn “đơn giá xây dựng phần thô gồm những gì?”. Dưới đây là các hạng mục cơ bản:
Vật tư xây dựng chính
- Xi măng (Insee, Hà Tiên, Nghi Sơn)
- Thép xây dựng (Việt Nhật, Pomina, Hòa Phát)
- Gạch xây dựng (gạch tuynel, gạch bê tông nhẹ)
- Cát, đá (cát vàng, đá 1×2, đá 4×6…)
- Vật liệu chống thấm cơ bản
Nhân công thi công xây dựng phần thô
- Đào móng, thi công cốt thép, đổ bê tông.
- Xây tô tường, trát vữa cơ bản.
- Lắp đặt hệ thống đường điện, ống nước âm tường.
Chi phí vận chuyển, máy móc thiết bị
- Chi phí vận chuyển vật tư đến chân công trình.
- Thiết bị hỗ trợ như máy trộn bê tông, cẩu tháp, giàn giáo thi công.
Chi phí quản lý, giám sát và bảo hộ lao động
- Phí quản lý kỹ thuật công trình.
- Chi phí bảo hiểm tai nạn, bảo hộ lao động cho công nhân xây dựng.
Bảng báo giá xây nhà phần thô cập nhật mới nhất năm 2025
Cụ thể thì xây dựng phần thô giá bao nhiêu? Dưới đây là bảng tham khảo giá xây nhà phần thô Đà Lạt phổ biến cập nhật lần cuối 2025 và hướng dẫn áp dụng công thức tính chi phí xây thô.
Bảng đơn giá xây nhà phần thô tham khảo 2025 tại Đà Lạt
| Loại công trình | Đơn giá (VNĐ/m²) | Ghi chú |
| Nhà cấp 4 | 3.800.000 – 4.200.000 | Phù hợp địa hình dốc, diện tích vừa |
| Nhà phố | 4.000.000 – 4.800.000 | Tùy quy mô và độ phức tạp |
| Biệt thự | 4.500.000 – 6.500.000+ | Kiến trúc phức tạp, giá cao hơn |
Lưu ý:
- Mức giá trên đã bao gồm giá vật liệu xây dựng phần thô cơ bản, giá nhân công xây dựng phần thô và giám sát kỹ thuật. Giá xây nhà phần thô thực tế có thể biến động tùy thời điểm.
- Giá phần thô xây dựng có thể tăng lên 5.000.000 – 6.000.000 VNĐ/m² hoặc hơn cho nhà phố, biệt thự trong các trường hợp đặc biệt (diện tích nhỏ dưới 100m², hẻm hẹp, kiến trúc phức tạp).
Cách tính giá xây nhà phần thô chuẩn và dễ hiểu nhất
Việc tính giá xây nhà phần thô không đơn giản chỉ lấy giá m² nhân với diện tích. Chủ đầu tư cần hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến hệ số xây dựng để ước lượng chi phí chính xác hơn.
Công thức tính cơ bản:
| Tổng chi phí phần thô = Diện tích xây dựng thực tế × Đơn giá xây dựng phần thô |
Trong đó, diện tích xây dựng thực tế được tính bằng cách áp dụng hệ số cho từng phần công trình:
- Móng: 10% – 100% diện tích trệt (tùy loại móng: móng đơn, móng băng, móng cọc).
- Tầng hầm: 130% – 250% diện tích (tùy độ sâu).
- Tầng trệt, lầu: 100% diện tích xây có mái che.
- Sân thượng, ban công không mái: 50% – 70% diện tích.
- Mái:
- Mái tôn: 20% – 40% diện tích mái.
- Mái bê tông cốt thép (BTCT): 50% – 100% diện tích mái.
- Mái ngói BTCT: 85% – 100% diện tích mái.
- Mái ngói vì kèo sắt: 40% – 70% diện tích mái.
- Sân, đường: 30% – 70% diện tích.
Ví dụ tính giá xây nhà phần thô cụ thể
Một căn nhà 3 tầng, diện tích mỗi sàn là 80m², mái bê tông, có sân trước.
- Tổng diện tích = 80m² × 3 tầng = 240m²
- Mái bê tông tính 50% = 40m²
- Sân trước 20m² tính 50% = 10m²
- Tổng diện tích xây dựng: 240 + 40 + 10 = 290m²
- Đơn giá thi công phần thô: 3.500.000 VNĐ/m²
→ Chi phí phần thô = 290 × 3.500.000 = 1.015.000.000 VNĐ
Lưu ý: Cần cộng thêm 5 – 10% chi phí dự phòng cho phát sinh (do thay đổi thiết kế, điều kiện thi công…).
Mẹo tối ưu chi phí xây dựng phần thô
Cuộc Sống Việt sẽ mách nước cho bạn cách tối ưu báo giá phần thô xây dựng.
Chọn đơn vị thi công uy tín, minh bạch
Một nhà thầu chuyên nghiệp như Cuộc Sống Việt sẽ luôn cung cấp:
- Báo giá phần thô rõ ràng, chi tiết
- Hợp đồng minh bạch, có cam kết vật tư
- Quy trình giám sát & bảo hành rõ ràng
Ký hợp đồng khoán gọn thay vì tính theo ngày công
Khoán gọn giúp bạn:
- Tối ưu chi phí nhân công
- Giảm phát sinh do tiến độ kéo dài
- Có thể quy trách nhiệm khi thi công không đạt yêu cầu
Lập kế hoạch vật tư & tiến độ thi công khoa học
Việc lập kế hoạch giúp:
- Tránh tình trạng thiếu vật liệu giữa chừng
- Tận dụng giá vật tư ổn định (không mua cao điểm)
- Chủ động điều phối dòng tiền
So sánh ít nhất 2 – 3 báo giá thi công phần thô
So sánh giúp bạn có góc nhìn toàn diện và tránh chọn phải đơn vị báo giá “mồi” rẻ nhưng kém uy tín. Đừng quên yêu cầu báo giá chi tiết từng hạng mục.
Dịch vụ xây nhà phần thô Đà Lạt của Cuộc Sống Việt đồng hành từ nền móng đầu tiên
Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị xây nhà phần thô tại Đà Lạt chuyên nghiệp, tận tâm và minh bạch về chi phí thì Cuộc Sống Việt là lựa chọn uy tín hàng đầu. Với nhiều năm kinh nghiệm thi công hàng trăm công trình nhà phố, biệt thự, nhà vườn tại khu vực cao nguyên, chúng tôi hiểu rõ đặc thù khí hậu, địa chất Đà Lạt để tư vấn giải pháp phần thô phù hợp nhất, vừa đảm bảo kết cấu vững chắc, vừa tối ưu chi phí thi công thực tế.
Chúng tôi cam kết:
- Báo giá xây thô rõ ràng, không phát sinh bất ngờ
- Vật tư chính hãng, thi công đúng kỹ thuật và tiêu chuẩn
- Đội ngũ kỹ sư, giám sát bản địa, am hiểu từng vùng đất
- Tiến độ đảm bảo, bảo hành minh bạch, đồng hành dài lâu
Nếu bạn đang cần báo giá xây nhà phần thô cụ thể nhất, hãy để Cuộc Sống Việt đồng hành cùng bạn với:
- Tư vấn miễn phí & chi tiết
- Báo giá rõ ràng, minh bạch
- Đội ngũ thi công uy tín tại Đà Lạt và khu vực lân cận
Liên hệ ngay: 0877.777.999
Địa chỉ: 15C Nhà Chung, Phường Xuân Hương, Đà Lạt (Địa chỉ cũ: 15C Nhà Chung, Phường 3, Đà Lạt)
Quy trình thi công phần thô chuyên nghiệp
Một quy trình rõ ràng không chỉ giúp công trình đúng tiến độ mà còn đảm bảo chất lượng, hạn chế tối đa sai sót.
Khảo sát, thiết kế & chuẩn bị giấy phép xây dựng
- Khảo sát hiện trạng đất nền, đo đạc
- Thiết kế sơ bộ và hoàn chỉnh bản vẽ
- Xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định địa phương
Thi công móng, khung và kết cấu chịu lực
- Ép cọc (nếu cần)
- Đào móng, đổ bê tông móng
- Dựng cốt thép, đổ sàn bê tông tầng, dựng cột, dầm
Thi công tường bao, vách ngăn, tô trát
- Xây tường gạch, đổ lanh tô
- Tô trát mặt tường trong & ngoài
- Chống thấm sàn vệ sinh, ban công
Lắp đặt hệ thống điện nước âm tường
- Đi dây điện âm tường theo bản vẽ kỹ thuật
- Lắp ống cấp – thoát nước âm sàn, tường
Nghiệm thu và bàn giao phần thô
- Nghiệm thu theo từng hạng mục
- Vệ sinh công trường
- Lập biên bản bàn giao phần thô
>> Tham khảo thêm quy trình xây nhà phần thô Đà Lạt chi tiết
Giải đáp thắc mắc thường gặp về giá xây phần thô (FAQs)
Một số giải đáp cụ thể cho các câu hỏi phổ biến về báo giá xây dựng phần thô.
1. Xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m² năm 2025?
Tùy khu vực và loại hình nhà ở, giá xây nhà phần thô năm 2025 dao động từ 3.800.000 – 6.500.000 VND/m² (đã bao gồm nhân công + vật tư cơ bản).
2. Báo giá phần thô có bao gồm hoàn thiện không?
Không. Báo giá phần thô chỉ bao gồm kết cấu, tường, sàn, hệ thống điện nước âm, chưa bao gồm sơn, gạch lát, thiết bị vệ sinh…
3. Đơn giá phần thô có bao gồm móng và mái không?
Có. Nhưng mỗi loại móng/mái sẽ có hệ số tính khác nhau (móng băng thường tính 30 – 50%, mái ngói 40 – 60%…).
4. Có nên thuê riêng nhân công phần thô hay chọn gói trọn gói vật tư?
Thuê riêng nhân công sẽ rẻ hơn nhưng bạn cần kiểm soát vật tư cực kỳ kỹ. Gói trọn gói giúp tiết kiệm thời gian, rủi ro thấp hơn.
5. Xây nhà ở Đà Lạt có khác gì so với khu vực khác không?
Khí hậu lạnh, độ ẩm cao nên cần chú trọng chống thấm, móng chịu lực tốt và vật liệu phù hợp. Đọc thêm 7 kinh nghiệm xây nhà Đà Lạt tiết kiệm.
Kết luận
Việc đầu tư bài bản cho phần thô là quyết định thông minh để đảm bảo công trình vững chãi, an toàn và hạn chế phát sinh không đáng có. Hy vọng bài viết trên đây Cuộc Sống Việt đã giúp bạn hình dung rõ hơn về giá xây nhà phần thô, các yếu tố ảnh hưởng và cách tối ưu hiệu quả.
